Особенности разных методов оценки квартир в Москве

16.07.2013. В настоящее время на московском рынке жилой недвижимости наблюдается бурный рост. Несмотря на то, что рынок уже хорошо развит, спрос по-прежнему опережает предложение. Возрастает количество сделок купли-продажи, а также число квартир, приобретаемых в ипотеку. Цены на жилую недвижимость Москвы продолжают расти, и стоимость квартиры в Москве обходится дороже аналогичной недвижимости в Европе. Заоблачные цены московского жилья побуждают потенциальных покупателей обращаться в оценочные фирмы, и в последнее время можно видеть повышение спроса на услуги по оценке недвижимости.

Из-за перехода к рыночной системе отношений и усиления централизации на протяжении более десятка лет в нашей стране наблюдается массовый приток жителей со всей страны в столицу, что и является причиной такого спроса на жилье.

Доходный подход

Основные мотивы покупателя при этом – это покупка жилья для целей проживания, с этой целью приобретается около 88-90% квартир. Лишь 10-12% покупается с целью получения дохода. Этот факт очень важен для оценщика при применении подходов к оценке. Доходный подход целесообразно применять только в том случае, если объект приобретается с целью получения дохода, например, с целью сдачи квартиры в аренду. Но при подобном использовании недвижимости в коммерческих целях основной доход от недвижимости будет идти не от арендных платежей, а от ежегодного прироста стоимости квартиры. Темпы роста стоимости жилья в текущих условиях невозможно спрогнозировать с большой точностью, поэтому результаты оценки, проведенной с помощью доходного подхода, будут малодостоверны.

Затратный подход

Оценка квартиры в Москве затратным подходом также вызывает некоторые сложности. Затратный подход гласит, что покупатель не заплатит за объект стоимость, большую той, которую он бы заплатил за земельный участок и строительство идентичного объекта на нем. В многоквартирном доме невозможно самостоятельно построить квартиру. Другая проблема состоит в определении стоимости земельного участка, находящегося под зданием. Обычно застройщики не покупают земельный участок, а берут его в долгосрочную аренду. Таким образом, чтобы оценить стоимость квартиры затратным подходом, необходимо по сметам рассчитать стоимость всего здания, а затем выделить из него стоимость одной квартиры, что приведет к огромным погрешностям. Применение затратного подхода к оценке жилья в таких условиях некорректно.

Сравнительный подход

Наиболее целесообразно в данном случае применять сравнительный подход. Рынок недвижимости Москвы развит хорошо, и при оценке не возникает проблем с поиском подходящих аналогов. Сравнительный подход к оценке квартир в Москве является единственным возможным подходом к оценке, дающим надежные и достоверные результаты.

все новости

Новости и статьи